【概要】

平和不動産リート投資法人(8966)の第34期決算は外部成長面では資産入替を推進、1口当たり分配金はスポンサー変更後の最高値を更新

◎決算ハイライト
・営業収益は62.1億円(前期比-25.8億円)、営業利益は29.4億円(-23.6億円)
・1口当たり分配金(DPU)は、2,350円 (前期比+50円)とスポンサー変更後の最高値を更新
・物件の譲渡益が減少したことで営業収益は減少したものの、既存物件の収支は稼働率上昇、賃料単価の増加および費用削減によって改善
・良好な金融環境を背景に資金調達コストが低下し、金融費用の削減が進展
・三田平和ビル（底地）の譲渡益の一部を分配金に充当し、残額を将来の分配金等に充てることを目的として内部留保を実施
▽外部成長
・資産入替の推進：平和不動産のパイプラインサポート等を活用することで「イトーピア日本橋ＳＡビル」と「サザンスカイタワー八王子」を取得。資産入替を通じた第35期の4物件の取得も決定
・入替に伴って三田平和ビル（底地）を、鑑定評価額を上回る価格で譲渡し譲渡益を内部留保、将来の分配金支払い等の原資として活用する方針
・NAVの持続的な成長：上記取り組みにより内部留保額およびNAVが拡大。NAVはスポンサー変更後の最高水準を9期連続で更新
▽内部成長
・高稼働率の維持：レジデンスの稼働率が6-11月期としては上場来の最高値を更新。オフィスの稼働率も99%台半ばをつけるなど積極的なリーシング活動が実を結び、ポートフォリオの期中平均稼働率は過去最高水準を更新
・NOI利回りの改善：稼働率の上昇に加えて、オフィス・レジデンスともに賃料の増額改定が進展したことで収益力が向上。NOI利回りはスポンサー変更後の最高値を更新
▽財務運営
・内部留保の拡大：期末残高は44.9億円となり、前期末の43.9億円から拡大。将来の分配金支払い原資等に活用の方針
・資金調達コストが16期連続で低下：良好な金融環境を背景に持続的な金利低下を実現。金利水準は過去最も低い水準を更新

◎第35期（2019年5月期）・第36期（2019年11月期）運用状況の予想
・順調な収支見通しの改善を受けて第35期および第36期の分配金を第34期比+50円の2,400円と予想
・第35期の営業収益は63.5億円(前期比+1.4億円)、営業利益は30億円(+0.6億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,400円 (+50円）を予想
・第36期の営業収益は60.4億円(前期予想比-3.1億円)、営業利益は26.9億円(-3億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,400円 (前期比変わらず)を予想
・外部成長：第35期初に4物件を取得（総額61.5億円、鑑定基準平均NOI利回り4.59%）
・内部成長：オフィス・レジデンスともに、継続的な稼働率の高位安定と賃料増額改定の進展を見込む
・財務戦略：引き続き安定した金融環境の下、低い金利調達コストを見込む

◎分配金の成長余力、想定巡航水準と目標分配金
・資産入替の実施、オフィス賃料ギャップおよび財務コストの更なる改善により、想定巡航分配金が向上
・第35期および第36期の分配金は2,400円を予想
・今後も、潤沢な投資余力を活用して着実かつ健全な外部成長による巡航水準の更なる引き上げに取り組む方針