【概要】

平和不動産リート投資法人(8966)の第33期決算は鑑定評価額を大幅に上回る価格で物件を譲渡し内部留保したことでNAVが拡大、最高水準を8期連続で更新

◎決算実績
・営業収益は88憶円(前期比+29.7億円)、営業利益は53億円(+27.4億円)
・1口当たり分配金(DPU)は、2,300円 (前期比+246円)
・広小路アクアプレイスとHF天神東レジデンスの譲渡益が営業収益を拡大
・オフィスの稼働率は前期の99.65%から僅かに低下したものの、賃料の増額改定とレジデンスの記録的な高稼働率が収支を改善させる
・投資法人債の起債とリファイナンスにより平均調達金利が低下し、金融費用の削減が進展
・譲渡益の一部を分配金として支払い、残額を将来の分配金等に充てることを目的として内部留保

◎決算ハイライト
▽外部成長
・資産入替の推進：平和不動産のパイプラインサポートを通じて「HF両国レジデンス」と「HF八王子レジデンス」を取得し、その他にも「アーク森ビル」を取得。4物件を鑑定評価額を大幅に上回る価格で譲渡し、実現益を内部留保。将来の分配金支払い等の原資として活用する方針
・NAVの持続的な成長：鑑定評価額を大幅に上回る価格で物件を譲渡して内部留保したことでNAVが拡大。スポンサー変更後の最高水準を8期連続で更新
▽内部成長
・高稼働率の維持：レジデンスの稼働率が上場来の最高値を更新。ポートフォリオ全体の期中平均稼働率も97%台後半をつけるなど歴史的高水準を維持
・NOI利回りの改善：オフィス・レジデンスともに賃料の増額改定が進展し、利回りは大きく上昇。スポンサー変更後の最高値である5.34%をつける
▽財務運営
・内部留保の大幅な拡大：期末残高43.9億円を将来の分配金支払い原資等に充当予定
・資金調達コストの15期連続での低下
・返済・償還期限の長期化・分散化
・鑑定LTVの低下：借入余力が拡大したことで、より機動的な物件取得が可能に

◎第34期（2018年11月期）・第35期（2019年5月期）運用状況の予想
・第34期の営業収益は58.8億円(前期比-29.2億円)、営業利益は26億円(-26.9億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,300円 (前期比変わらず)を予想
・第35期の営業収益は59.2億円(前期予想比+0.4憶円)、営業利益は21.7億円(+0.21億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,350円 (前期予想比+50円)を予想
・外部成長：サザンスカイタワー八王子（2018/6/25）とイトーピア日本橋SAビル（2018/8/31）の取得を決定。第34期以降の収益に貢献の見込み
・内部成長：オフィス・・・稼働率は想定巡航水準まで戻すが、引き続き98%台後半を維持し賃料の増額改定も進展する見込み
レジデンス・・・第34期はリーシング上の非繁忙期となるが、前期末の稼働率を歴史的な高水準で終えたことから、第34期以降も従来を上回る水準が期待できる
・財務戦略：金融費用の継続的な削減への取り組み

◎分配金の成長余力、想定巡航水準と目標分配金
・想定巡航分配金は2,286円～2,375円
・投資主還元を含めた第33期分配金および第34期予想分配金は2,300円、第35期は2,350円を予想
・潤沢な投資余力を活用し、継続的な外部成長による巡航水準の引き上げを目指す
・その結果として中期目標分配金を2,500円/口に設定