【概要】

平和不動産リート投資法人(8966)の第36期決算は前期までの取得物件の公租公課が費 用化されたことで一部相殺されたが、高い稼働率と賃料単価の増加が収益拡大を牽引

◎決算ハイライト
・営業収益は63.2億円(前期比-0.5億円)、営業利益は29.6億円(-0.6億円)
・1口当たり分配金(DPU)は、2,469円 (前期比-71円)
・HF五反田ビルディングの譲渡益202百万円を計上。前期計上の譲渡益300百万円との差異が営業利益減少要因となった
・賃貸ベースEPUは前期比+22円。前期までの取得物件の公租公課が費用化されたことで一部相殺されたが、高い稼働率と賃料単価の増加が収益拡大を牽引
・譲渡益の一部は分配金に充当し、残額を内部留保することで本決算期及び将来における分配金の安定化・拡大に活用の方針
▽外部成長
・資産入替の推進：継続的な資産入替を実施。HF五反田ビルディングの譲渡によって含み益を上回る実現益と、錦糸町スクエアビルの取得による安定したテナント需要と大きな賃料ギャップおよび含み益を獲得。スポンサー変更後の取得物件数35に対して譲渡物件数は20に
・含み益率が過去最高を更新：資産入替および既存物件の鑑定評価額の上昇により、1口当たりNAVが拡大し、11期連続でスポンサー変更後の最高値を更新。スポンサー変更後の1口当たりNAVは+43.3％と大幅に成長
▽内部成長
・稼働率：オフィスの期中平均稼働率が99.67％と過去最高値を更新。レジデンスの期中平均稼働率は96.79%と非繁忙期としては過去2番目となる高い水準を記録
・NOI利回り：稼働率の高位安定、賃料改定の進展などで営業収益およびNOI利回りは高い水準を維持。また、市場環境の改善を受けて、賃料ギャップが拡大。持続的な収益成長期待も拡大
▽財務運営
・資金調達コストの低下：良好な金融環境を背景に借入金利が低下し、資金調達コストは過去最低水準を更新
・鑑定LTVの大幅低下：鑑定評価額を下回る水準での物件取得および既存ポートフォリオのキャッシュフローの拡大によりポートフォリオの評価額が改善。含み益の増加とともに鑑定LTVが大幅に低下し、資金調達余力が拡大
▽投資主総会
2019年8月30日に第17回投資主総会を開催し、以下を含めた多くの議案について承認いただきました
・新役員の選任：新役員として以下の2名が選任されました新執行役員：本村彩、新監督役員：鈴木敏夫
・報酬体系の変更：投資主と資産運用会社の利益の連動性を高めることを目的として資産規模連動報酬の割合を下げ、業績連動報酬の割合を上げました

◎第37期（2020年5月期）・第38期（2020年11月期）運用状況の予想
・継続的な収支改善見通しのもと、第37期および第38期の1口当たり予想分配金は第36期比+25円の2,525円を見込む
・第37期の営業収益は62.3億円(前期比-0.9億円)、営業利益は28.2億円(-1.4億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,525円 (+25円）を予想
・第38期の営業収益は62.2億円(前期予想比-0.06億円)、営業利益は28.2億円(+0.07億円)、1口当たり分配金(DPU)は2,525円 (前期比変わらず)を予想
・外部成長：第37期には2物件を取得予定（取得価格合計21.0億円）。本決算期に計上した資産譲渡益（202百万円）が第37期の営業収益の減少要因
・内部成長：オフィス・レジデンスともに賃料増額改定の進展を見込む。その一方で、稼働率は保守的に設定。賃貸収益ベースのEPUは、第37期2,352円（第36期比+35円）、第38期2,381円（第36期比+64円）と順調を見込む
・財務戦略：過去に借りた金利の高い借入金の満期が到来。良好な金融環境のもと、リファイナンスとともに費用低減の進展を見込む

◎新たな中期目標
・目標分配金2,500円を2期前倒しで達成
・新たな中期目標分配金2,750円
・内部成長、費用削減、外部成長が成長の柱
・成長余力を確実に取り込んだ、EPUと分配金の着実な成長
・資産入替を通じた収益力強化とともに、実現益を通じた内部留保の維持・拡充
・潤沢な内部留保を活用した積極的な投資主還元
▽内部成長（174円 ～ 224円）
・賃料の増額改定
・経年の影響
・省エネ対応工事
・継続的な収益拡大・費用削減
▽費用削減（61円）
・金利費用の低減
・継続的な費用削減
▽外部成長(28円～)
・スポンサーパイプラインの取得
・資産入替