【概要】

平和不動産リート投資法人（8966）の第35期決算は資産入替の推進、期中平均稼働率が過去最高値を更新したことなどにより、1口当たり分配金は前期比75円増の2,425円

◎決算ハイライト
・営業収益は63.8億円（前期比+1.6億円）、営業利益は30.3億円（前期比+0.9億円）
・1口当たり分配金（DPU）は2,425円（前期比+75円）
・資産入替が1口当たり分配金を+97円伸ばすなど、収益増に大きく貢献。新規取得4物件の平均NOI利回りは4.61%と高い水準で寄与
・既存物件は稼働率の上昇と賃料単価の増加によって収益拡大が継続
・前期に引き続き、三田平和ビル（底地）の譲渡益の一部を分配金に充当し、残額を将来の分配金等に充てることを目的として内部留保を充実
▽外部成長
・資産入替の推進：平和不動産との間で資産の入替を実施。三田平和ビル（底地）を鑑定評価額を上回る価格で譲渡した一方で、4物件（オフィス1物件とレジデンス3物件）を取得
・三田平和ビル（底地）の譲渡益の一部を分配金として支払い、残額は内部留保することで将来の分配金支払い等の原資として活用する方針
・1口当たりNAVが過去最高の成長率：資産入替および既存物件の鑑定評価額の上昇により、1口当たりNAVが拡大し、10期連続でスポンサー変更後の最高値を更新。さらに、1口当たりNAVの成長率が前期比+3.82％と過去最高水準を記録
▽内部成長
・稼働率が過去最高値を更新：レジデンスの期中平均稼働率が97.2％と過去最高値を更新。オフィスの期中平均稼働率も99.5%に達するなど積極的なリーシング活動が実を結び、ポートフォリオ全体でも期中平均稼働率が過去最高値を更新。
・NOI利回りが過去最高を更新：稼働率の上昇に加えて、オフィス・レジデンスともに賃料の増額改定が進展したことで営業収益が向上。新規取得物件も寄与し、スポンサー変更後のNOI利回り最高値を更新。
▽財務運営
・内部留保の拡大：三田平和ビル（底地）の譲渡益の一部を内部留保したことで期末残高は46.1億円となり、前期末比1.2億円の増加。将来の分配金支払い原資等に活用する方針。
・鑑定LTVが大きく低下：鑑定評価額を下回る水準での物件取得および既存ポートフォリオのキャッシュフローの拡大によりポートフォリオの評価額が改善。含み益の増加とともに鑑定LTVが大幅に低下し、資金調達余力が拡大。

◎第36期（2019年11月期）・第37期（2020年5月期）運用状況の予想
・第36期の営業収益は60.9億円、営業利益は27.3億円を予想
・第37期の営業収益は61.6億円、営業利益は27.5億円を予想
・順調な収支見通しの改善を受けて、第36期および第37期の1口当たり予想分配金を第35期比+25円の2,450円と見込む
▽外部成長
前期に計上した資産譲渡益（300百万円）が第36期営業収益の減少要因に。第37期初にはHF仙台長町レジデンスを取得予定
▽内部成長
オフィス・レジデンスともに賃料増額改定の進展を見込む。一方でレジデンスがリーシング上の非繁忙期、消費税増税や投資主総会などの臨時経費も織り込む。稼働率についてはオフィス・レジデンスともに保守的に設定
▽財務戦略
第36期初に5年債10億円、10年債16億円の投資法人債を起債。引き続き、安定した金融環境の下での低い金利調達コストを見込む

◎分配金の成長余力、想定巡航水準と目標分配金
・資産入替の実施、新規物件取得（第37期）の決定、オフィス賃料ギャップの更なる改善によって想定巡航分配金が向上
・第36期および第37期の分配金は2,450円を予想
・今後も資産入替、あるいは、潤沢な投資余力を活用した着実かつ健全な外部成長により、想定巡航分配金の更なる引き上げに取り組む方針