日本プライムリアルティ投資法人(8955)の第32期決算は賃料等収入が引き続き増収、財務コストの削減も寄与し8期連続の増配を達成

◎決算ハイライトと業績予想
・営業収益は151.4億円(前期比+0.23億円)、営業利益は75.6億円(-1.7億円)
・1口当たり分配金(DPU)は、当期7,223円 (前期比+10円)
・2017年12月期の計画は順調に進捗　外部環境変化への耐性を強化し安定成長を継続
・前期取得物件の通期稼働に加え、既存物件の賃料等収入も引き続き増収
・調達期間の長期化とデットコスト低減を推進
・水道光熱費等の費用増が影響したものの、解約違約金の増加や財務コストの削減等により1口当たり分配金は期初予想比+3円で着地
・内部成長は堅調なオフィス需要により、稼働率は高水準で安定推移
・増額改定及び増額入替も順調に進捗し、オフィスの賃料増額が継続
・継続的な賃料増額に向けた施策に加え、付帯収入の増加、費用削減にも精力的に取り組む
・適切な修繕計画に基づく継続的なメンテナンスとバリューアップ投資により物件の競争力を維持向上
・大型・中型ビル中心のポートフォリオでマーケット優位性を確保
・商業施設は、プライムロケーション・駅至近の商業ポテンシャルの高いエリアに所在
・外部成長はスポンサーパイプライン活用による厳選投資及び資産入替
・デットによる取得余力を活用し、クオリティを重視した外部成長戦略を推進
・財務戦略は長期平準化とデットコスト低減の両立
・サステナビリティはテナント満足度向上（CS)の取り組みおよび環境関連への継続的な取り組みを強化
・第33期は営業収益150.8億円、営業利益73.2億円、1口当たり分配金7,220円を予想
・賃料等収入は引き続き増収。固定資産税等の費用の増加が見込まれるものの、営業外収益の計上により分配金は2017年12期とほぼ同水準となる見込み
・第34期は賃貸事業利益等 +220百万円（2018年6月期予想比）
・増額改定及び空室の埋め戻しが順調に進捗し、賃料等収入は大幅増収の見込み
・前期に計上した営業外収益の剥落分を吸収し、更なる利益の上積みを目指す

◎中期目標達成に向けた成長シナリオ
・内部成長の継続、デットコストの低減および外部成長実現による中期目標の達成
▽内部成長戦略
・賃料等収入による増加額‘19.6期目標 １口当たり分配金（DPU）+100円以上（オフィス賃料稼働率及び賃料等収入増加率による想定）
・オフィス賃料稼働率：97.0%以上
・賃料等収入増加率：+0.4%以上/期
▽財務戦略
・デットコスト低減による増加　１口当たり分配金（DPU）+95円以上（今後の借換におけるデッドコストの想定）
▽外部成長戦略
・物件取得による賃貸事業利益の増加額目標 １口当たり分配金（DPU）＋200円以上（償却後利回り及び取得価格による想定）
・優先交渉権の活用及び資産入替等により、既存ポートフォリオ収益に寄与する物件取得を目指す
・取得目標：100?150億円
▽1口当たり分配金の成長シナリオ
1.2018年度固都税評価替え等に伴う経費負担の大幅な増加を考慮し、昨期に中期目標到達シナリオを修正
2.内部成長と財務戦略は従来想定通りの進捗を見込み、’19.6期に7,300円達成を想定
3.さらに、外部成長により7,500円達成を想定。ただし、現在の取得環境に鑑み、到達時期の設定は行わない